すっかりご無沙汰してしまいました。
皆様、いかがお過ごしでしょうか。
私の方は先日甲府で少し大きめのRCを購入しました。
これからもう少し買い増ししてゆきたいと考えております。
一方で以前から考えていたガレージハウスの建設を
いよいよ千葉県横芝光町で進めます。
こちらは人気ブログ「かしこい大家」でおなじみ。
http://www.kashikoi-ooya.com/
著書で不動産投資や海外ファンドへのいわゆるハイブリット投資を
早い段階から提唱されたことで有名な鈴木正浩さんの地元。
http://www.amazon.co.jp/gp/product/4827205337?ie=UTF8&tag=trade07-22&linkCode=as2&camp=247&creative=1211&creativeASIN=4827205337
大変お忙しい方ではありますが、恐る恐る監修をお願いしたところ
快く引き受けてくださりました。
実は横芝光町には昨年50万円で購入した40坪の土地があり、
こちらに2世帯のガレージハウスを建設しようという計画です。
12日に鈴木さんや某金融機関の方と現地を見に行くのですが、
その日の夕方、さらに私が無理を言って
地元の有名な焼肉屋さんでオフ会の開催をお願いしたところ、
予約困難なお店にも関わらず10名の予約を取っていただきました。
http://www.ichiriki.sakura.ne.jp/
あと3名ほど空きがありますので、
参加ご希望の方、このページへのコメントなどでご連絡お待ちしております。
17時スタートの予定。
最寄り駅はJR総武本線の干潟駅です。
都心から少し離れておりますが、
海に近い、同じ千葉でも海の無いエリア出身の私にとっては
憧れの土地です。
ここで地方ローリスク不動産投資を自らの物件で検証しつつ、
皆様にご紹介して行けたらと考えております。
2014年08月09日
2014年02月23日
融資コンサルタントの方と面談してきました
今年は結果を出すことにこだわりたいと思っているのですが、
そのためには専門家のアドバイスを仰ぐのが早いと思い、
先日セミナーでお話を聞いたN先生にお時間をいただいて、
直接相談をさせていただきました。
N先生は各種金融機関と幅広くおつきあいがあり、
借り換えや新規借り入れ時の金融機関との交渉を業とされています。
以下、今回伺ったお話からいくつか共有させていただきます。
・スルガの金利交渉は全般に厳しくなってきている。積立定期など求められた上、金利は4.5%→4.0%
・金利交渉すると行内では事故扱いとなり、次の融資が続かない。
・3月は年度末なので借り換えも通りやすい。
・新規融資よりも(他行から持ってくる)借り換えの方が行内のポイントは高い。
・借り換え単体より新規融資と一緒に持って行く方が額が大きくなるので行員もやる気になる。
・都心RCで築30年くらいまでのものが融資が下りやすい。
・積算を考えて敷地が広い物件を探すこと。
・エリアは東横線沿線がお勧め。郊外は国道16号線の内側まで。
・名古屋市内も積算高い物件が時々出る。
・太陽光分譲は与信毀損に繋がるのでしばらく控えること。
・法人設立は融資を持ち込める銀行が日本一多い東京都中央区を所在地にするとよい。
ご参考まで。
そのためには専門家のアドバイスを仰ぐのが早いと思い、
先日セミナーでお話を聞いたN先生にお時間をいただいて、
直接相談をさせていただきました。
N先生は各種金融機関と幅広くおつきあいがあり、
借り換えや新規借り入れ時の金融機関との交渉を業とされています。
以下、今回伺ったお話からいくつか共有させていただきます。
・スルガの金利交渉は全般に厳しくなってきている。積立定期など求められた上、金利は4.5%→4.0%
・金利交渉すると行内では事故扱いとなり、次の融資が続かない。
・3月は年度末なので借り換えも通りやすい。
・新規融資よりも(他行から持ってくる)借り換えの方が行内のポイントは高い。
・借り換え単体より新規融資と一緒に持って行く方が額が大きくなるので行員もやる気になる。
・都心RCで築30年くらいまでのものが融資が下りやすい。
・積算を考えて敷地が広い物件を探すこと。
・エリアは東横線沿線がお勧め。郊外は国道16号線の内側まで。
・名古屋市内も積算高い物件が時々出る。
・太陽光分譲は与信毀損に繋がるのでしばらく控えること。
・法人設立は融資を持ち込める銀行が日本一多い東京都中央区を所在地にするとよい。
ご参考まで。
2014年02月22日
悪質な滞納者への対処法③
（昨日の続きです）
善は急げという訳で
さっそくある家賃回収会社さんの名古屋オフィスに突入しました。
条件は
家賃回収手数料 月額家賃の30％
立ち退き手数料 157500円
即契約しました。
ここで一つ問題発生。
今回の滞納者が19歳の無職同棲野郎のため、
本人に督促ができないそうで、、、
連帯保証人の実父に対してのみの交渉となる。。。
通常２つのポケットが1つになってしまうので
その分回収確率も低くなるとのこと。
ふざけんなよ！
もう未成年無職同棲野郎（予備軍含む）には
金輪際部屋を貸しません。
お・こ・と・わ・り！
もしくは家賃保証会社への加入を必須とします。
まったく。。。
病気でもないのに仕事せず女のケツ追いかけてるだけの
ガキンチョにここまで気を遣わなけりゃならないんでしょうか。
近くに実家があるんだからさっさと実家に帰りやがれ！！！
コホン。
取り乱しました（苦笑）
さらにその後も
12月に1000円
1月に5000円
と支払意思の証拠づくりのような
誰かに入れ知恵されたかのようなフザけた入金が続き、
これは長期戦＆裁判沙汰かとあきらめかけた
２月中旬のある日
家賃回収会社さんから待ちに待った回答が。
「３日後に退去させます。滞納家賃も毎月5万円ずつ
お父さんに返済してもらえることになりました。大家さんに申し訳ないと言ってました」
申し訳なさすぎるわボケ！
その父親を罵倒したい気持ちに駆られましたが、
とにもかくにも
契約から1ケ月半ほどで追い出しに成功。
あきらめていた家賃回収も見通しが立ちました。
しかもこの時期なら繁忙期で次の入居者を探すのに
それほど困ることはありません。
年の瀬に家賃回収会社さんに依頼しなかったら
今頃どうなっていたか・・・。
聞くところによると、法律の範囲内で
親の勤務先に相当プレッシャーをかけてくれたそうで。
やはり餅は餅屋。
牛丼は牛丼メインの吉野家が一番うまい。
ということで、
対象者が未成年という困難な状況にもかかわらず
短期間で結果を出してくれた
家賃回収会社さん
http://www.aca-earnet.co.jp/
そしてご紹介いただいたＴ将軍
http://kashikoi-ooya.com/
大変感謝しております。
善は急げという訳で
さっそくある家賃回収会社さんの名古屋オフィスに突入しました。
条件は
家賃回収手数料 月額家賃の30％
立ち退き手数料 157500円
即契約しました。
ここで一つ問題発生。
今回の滞納者が19歳の無職同棲野郎のため、
本人に督促ができないそうで、、、
連帯保証人の実父に対してのみの交渉となる。。。
通常２つのポケットが1つになってしまうので
その分回収確率も低くなるとのこと。
ふざけんなよ！
もう未成年無職同棲野郎（予備軍含む）には
金輪際部屋を貸しません。
お・こ・と・わ・り！
もしくは家賃保証会社への加入を必須とします。
まったく。。。
病気でもないのに仕事せず女のケツ追いかけてるだけの
ガキンチョにここまで気を遣わなけりゃならないんでしょうか。
近くに実家があるんだからさっさと実家に帰りやがれ！！！
コホン。
取り乱しました（苦笑）
さらにその後も
12月に1000円
1月に5000円
と支払意思の証拠づくりのような
誰かに入れ知恵されたかのようなフザけた入金が続き、
これは長期戦＆裁判沙汰かとあきらめかけた
２月中旬のある日
家賃回収会社さんから待ちに待った回答が。
「３日後に退去させます。滞納家賃も毎月5万円ずつ
お父さんに返済してもらえることになりました。大家さんに申し訳ないと言ってました」
申し訳なさすぎるわボケ！
その父親を罵倒したい気持ちに駆られましたが、
とにもかくにも
契約から1ケ月半ほどで追い出しに成功。
あきらめていた家賃回収も見通しが立ちました。
しかもこの時期なら繁忙期で次の入居者を探すのに
それほど困ることはありません。
年の瀬に家賃回収会社さんに依頼しなかったら
今頃どうなっていたか・・・。
聞くところによると、法律の範囲内で
親の勤務先に相当プレッシャーをかけてくれたそうで。
やはり餅は餅屋。
牛丼は牛丼メインの吉野家が一番うまい。
ということで、
対象者が未成年という困難な状況にもかかわらず
短期間で結果を出してくれた
家賃回収会社さん
http://www.aca-earnet.co.jp/
そしてご紹介いただいたＴ将軍
http://kashikoi-ooya.com/
大変感謝しております。
