2013年08月19日

満タンにもほどがある!〜管理会社さんは自物件の最高のコンサルタント

●水戸アパートに行って来ました

お盆休みを利用して水戸のアパートに行ってきました。

1室空室があるので、伊勢崎のIKEA家具付アパートで余った資材を使って

少し目先を変えてみようという魂胆です。

早速K住販のY課長のところに鍵を借りに突入しました。

古い読者の方ならご記憶にあるかもしれませんが、、、

こちらの課長さん、女性読者必見のイケメン課長さんです^^

ご希望の方にはご紹介いたしますが、奥様とお子様がいらっしゃいますので

あまり罪なことはなさらぬよう!^^


●空室のはずが・・・

「いや〜〜満タン大家さん。久しぶり。名古屋からご苦労様です」

突然の訪問にもかかわらず温かく迎えてくれたK課長。

早速鍵を借りようとしたのですが・・・

「あれ?満タン大家さん、アパート満室のはずですよ!」

いやそんな筈は・・・という私の声をさえぎってPCで確認してくれるK課長。

「いややっぱり満室です!満タン大家さんのアパート、すぐ満室になっちゃうんですよ〜〜」

「何か対策を打とうとするとする前に入居が決まってしまう。なのでバリューアップ対策ができません!」

ううむ。これは嬉しい悲鳴です。

満タンにもほどがある!ということでしょうか。

いやいやそんなことはありません。

いつも満室にしてくださりありがとうございます!


●物件が変わればニーズも変わる

そんな訳で作業ができなかったのですが、

せっかくなので、IKEA家具を使ったバリュアップについて説明させていただきました。

ところが、、、

「満タン大家さん、フォトラックや照明も良いですが、喜ぶのは初めて賃貸に入る若い層ではないでしょうかね」

「満タン大家さんのアパートはもう少し年上の方が中心ですから、シンプルな部屋でよいと思いますよ」

「かえって色々つけると邪魔になることもあります」

なるほど。苦労して取り付けしても逆効果ではたまりません。

「それをするくらいならカラーモニターフォンを導入しませんか?最近は周りのアパートも導入しているとこが多いです」

たしかにカラーモニターフォンが近隣の同様の物件で標準仕様になりつつあるのでれば

まずはこちらを優先させるべきでしょう。


●管理会社さんは自物件の最高のコンサルタント

もちろんコストがかかる話なので、取り付けについては慎重に検討しますが、

自分の中で気づかなかった点を気づかせてくれたY課長の一言は大変貴重なお言葉でした。

特に今回伊勢崎の成功経験でIKEA家具導入に少々前のめりになっていた感のある私には

とてもよい薬になりました。

管理会社さんは毎日エリアの賃貸動向を見て、自物件に対して意見してくださるわけで、

自物件の最高のコンサルタントといえるのではないでしょうか。

そう考えると管理会社さんは大変心強い味方ですよね。


●管理会社さん訪問時の注意事項

これは別の管理会社さんから聞いた話ですが、

大家さんが訪問するのはお客さんの少ない午前中が良いようです。

休日の内見でも午前中はゆっくりして午後猛門したいというお客さんが多く、

飛び込みのお客さんもいて、午後はとにかく忙しいお店が多いようです。

そんなところに大家さんが訪問して営業の邪魔をしたら元も子も無いですよね。

事前にアポを入れておくのは言うまでもありません。

(といいつつ今回は鍵を借りるだけのつもりだったのでノーアポで行ってしまいました。

ごめんなさい^^:)


というわけで現在満タン大家所有の39室は申し込み含め39室満タンでございます。

パチパチパチ。


ぜひ皆さまのお力添えでこの調子を維持してゆきたいものです。


(つづく)
























posted by 満タン大家 at 20:41| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月12日

IKEA家具付アパート進捗&長期空室を招いた意外な落とし穴

●伊勢崎IKEA家具付アパートの進捗

先日お伝えした伊勢崎のIKEA家具付アパートですが、

残りの1室も入居の申し込みを頂ました。

ほかにも1組検討いただいている方がいるそうです。

家具付きアパート計画を立ち上げて1ヶ月ちょっと。

6ヶ月、4ヶ月空室だった2部屋があっと言う間に満室に。

実際のところ、もう少しかかると思っていたのですが、うれしい誤算です。

しかも空室期間中、トリプルゼロ+引越祝金3万円の大盤振る舞いを押していたのですが、

今回の2部屋は敷1礼0で仲介手数料は入居者負担です。

●4拍子そろった物件なのに・・・

今回長期の空室が出た伊勢崎アパート

こちらの管理会社さんのページをご覧いただければ

お分かりいただけると思いますが、

http://largenavi.blogspot.jp/2011/04/blog-post_10.html

「築浅」「メゾネット」「ペット可」「メルヘン調(!)」

と4拍子そろってます。

野球で言えば、ちょっと例えが古いですが打って守れて走れてマスクもいい

阪急→巨人の蓑田選手や西鉄→クラウン→阪神の真弓選手のようなアパートと自負しておりました。

それがこのたびまさかの大スランプ。

トリプルゼロ+引越祝金出しても全く決まらない。。。

一方ネットのアクセス数はダントツトップ。

内見も管理会社さんが見ている物件の中でもっとも多かったそうです。

●どうして長期空室になったか

一方管理会社さんからはこんなお話をいただきました。

「内見のお客さんが皆『狭い』と言って断ります」

「1Fに置いたモデルルーム用のカーペットとテーブルが狭さを感じさせる要因では?」

実は今年の1月に空室のひとつをモデルルームにしたのですが、それがかえってマイナスの印象を

与えているというのです。

そして「1Fはリビングルームではなくダイニングとしてアピールしましょう」

というアドバイスもいただきました。

確かに空室が長期化し始めたのと、モデルルームを設置のはちょうど時期が重なります。

●実は難しいメゾネットの集客

そこからIKEA家具を導入するという今回の企画が生まれたわけなのですが、

ある客付け業者さんからはこんなお話を聞きました。

「メゾネットは使い方をイメージしにくいのか、案外客付けに苦労するケースが多いんですよ。

最初からメゾネットを探しているお客さんは別ですが、それも少数です」

また管理会社さんからは、「入居中の部屋を見ると1Fは物置か通路として使われていて

有効活用されていないケースが多い。」

「それだけにメゾネットの使い方をイメージしてもらえるようにすれば客付けにも有効なはず」

というお話も伺いました。

今回管理会社さんの貴重なアドバイスがきっかけで、結果を出せたのですが、

日々何百の部屋の管理をしている管理会社様のアドバイスは本当に貴重だとつくづく思いました。

又メゾネットは意外と苦戦することもありますのでメゾネットアパートの購入をお考えの方は

少し気に留めていただければと思います。





















posted by 満タン大家 at 16:39| 愛知 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月28日

IKEA家具付アパート入居が決まりました!

伊勢崎のIKEA家具付アパートに早速入居が決まりました。
4ケ月空室だったとは思えない動きの早さ(*^^*)
しかも一昨日申込で入居は明後日。申込から入居まで
間があるケースも多いので、直ぐに入居して頂けるのは嬉しい限りです。

ちなみにご入居を決めて頂いたのは平成生まれの女性。
2室の内の、白基調の方を選んでくださいました。

シャンデリア付でシックなイメージの部屋で、
募集図面に掲載している赤基調の部屋とは少しイメージを変えてあります。

1373791295142.jpg

IMAG1072.jpg

IMAG1074.jpg

実は8月に満タン読者の皆さまにお声がけして内覧会と思ったのですが、
この分だともう1部屋も足が早いように思います。

たまたま私が明日12時に現地入りするのですが、
もしお越しになれる方がいらっしゃいましたらご案内させていただきます。

場所は伊勢崎市豊城町1493ー3グレースメゾンです。
ご希望の方がいらっしゃいましたらコメント欄から
ご連絡頂ければと思います。

ところで明日私が現地に行くのは、入居予定の方に
「不要な備品があるので、入居までに片付けて欲しい」
と言われ、急遽対応が必要になったためです。

管理会社さんも対応を申し出てくださったのですが、
この週末休日出勤でたまたま明日振替休日だったため
自分で行くことにしました。

ここのところ毎週現地に行ってます。
そしてその都度何かしら発見があります。
問題が見つかることも多いのですが、そこから課題を見つけて
自分の力で改善してゆくのは楽しいものです。

家具付の場合、入居予定者の手持ちの家具等と重なると
今回のように一部撤去を求められる場合がります。

最初から織り込み済みではありますが、こうして引き上げた
家具や備品をしまっておく倉庫が現地にあると便利だと思います。
こちらも近々設置したいと考えています。
posted by 満タン大家 at 22:37| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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