2013年09月11日

地方バス便物件でもすぐに満タンになる理由(募集編)&デトロイト戸建の続報

●購入時は全部屋空室からスタート

このところ常に満室を維持している水戸アパート(重量鉄骨築19年1K×12+2K×1)ですが、7年前の8月に購入した時は全室空室からスタートしました。そこから9月10月とリフォームが2ケ月もかかり、この間は当然収入ゼロ。さらに11月に募集を開始したものの、年内には1部屋しか決まらず、その後も1月2月で1部屋ずつ。13部屋中10室空きと散々な状態でした。設備としてベンディアムの無料インターネットと当時は珍しかった無料VODを入れて直ぐに人気が出るだろうタカをくくっていました。それが2月も下旬にさしかかろうという時期にこのあり様。これにはさすがに焦りました。

●営業活動で得たもの

そこで市内にある管理会社様の支店や、市中の仲介会社様にメールやFAXで資料を送り、その上でお店に直接出向いて営業をかけてゆきました。そこで多くのご担当者様からアドバイスをいただき、自分が設定した賃料が少し高めであることを痛感。思い切って5000円15%ほど値引きすることにしました。するとあれよあれよという間に1週間ほどで満室に。以後2部屋以上空室が出ない優良物件に生まれ変わりました。管理会社様も「思い切って値引きの決断をしてくれたことと、営業活動で物件の認知度を上げていたことが功を奏したのだろう」と言って下さいました。営業活動を通して水戸という地域の特性を知ることができたのは大きな収穫でした。

●これから物件購入される方が気をつけたいこと

だいたい中古でも新築でも業者が作成した資料の想定賃料は1割は盛っていると思っていた方がよいでしょう。私の場合、ネットを無料にした分多少賃料に転嫁しようというスケべ心が働いていたため、ただでさえ高目の賃料をさらに高くしてしまっていました。設備を導入したからといって大家の思惑通りに賃料に転嫁できるとは限りません。実際その後もVODの評判はすこぶる悪く、ついにベンディアムさんから「最近ほとんど利用がありません」との申し訳なさそうな連絡をいただくに至り、不要な設備とサービスを購入してしまったと大いに後悔しました。こんなことになるのであればその分家賃を下げた方が良かったかなと。そもそも入居者が必ずPCをネットに接続して利用するとは限りません。私も当時ずいぶん大家本を研究して自信満々に設備導入したのですが、はっきり言って水戸ではカラ振りでした。地域特性や入居ターゲット層を無視したマーケティングは非常にリスクが高いと思います。

●サラリーマン大家は時間を味方につけよう!

このように大幅な家賃値引きをしたため、購入時の想定利回りが14%から12.5%にまで下落。当時は意気消沈しましたが、現在借金の返済が進み、現時点での残債比の表面利回りは21.6%。茨城県庁の近くで築20年未満利回り20%の重量鉄骨アパートが売りに出たらなかなりのお宝物件だと思います。サラリーマンは給与所得がある分CFを削りやすいわけですから、とにかく満室にして安定稼働を目指し、中長期で借り入れを返済してゆけば地味な物件でも数年後には見違えるようなお宝物件に成長させることができます。

●デトロイト戸建の続報

ところで昨年購入したデトロイト戸建の登記謄本のコピーがようやく手に入りました。購入して約10ケ月。一時は架空取引に巻き込まれたかと思っていたのですが、とにかくアメリカでは登記に時間がかかるようです。それでも10ケ月は少々掛かりすぎだと思いますが。。。これでやっと管理会社さんを変更して本格的な募集に入ることができます。デトロイトは市の財政が破綻し、一見大変そうに見えますが、人口は減っていませんし、物件価格は昨年より上がっているようです。さらに私は1ドル78円のときに購入したので為替差益も期待できます。これで家賃が入るようになれば完璧です。こちらの話題も改めてレポートさせていただきたいと思います。









































posted by 満タン大家 at 21:21| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月01日

3LDK中古ユニットハウスを50万円で譲って頂きました

●思い立ったら即行動!

世の中いろんな話があるもので。
先週ヤフオクでコンテナハウスを出品されていた方がいらっしゃいまして。写真を見て、これはと思いすぐに現地にお邪魔しました。場所は兵庫県神埼郡福崎町。姫路市の北隣。JRや高速道路が集まる交通の要衝でありながら大変落ち着いた雰囲気。柳田國男の出身地としても有名なところです。

出品者様に無理言ってお仕事中に案内していただいたのですが、実際にモノを見ると思った以上に使用感が少なく、内装もきれいでした。聞けば大きなお宅の庭先でゲストハウスとして時々使用されていたとのこと。
どうりで使用感がないわけです。すっかり気に入ってしまい、その場で購入の申し込みをさせていただき、
ヤフオクの方は早期終了していただきました。ヤフオクの出品を見かけてからわずか2日。かなり早い展開でした^^

●実物はこんな感じ

出品者様から頂戴した写真です。(差し支えあれば削除しますのでおっしゃってくださいね^^:)

画像 161.jpg画像 162.jpg画像 163.jpg画像 176.jpg

●今後の展開について

さてこれからどうするかですが、基本は八千代市のガレージハウス計画のために購入した土地に設置し、ガレージを併設して平屋のガレージハウスにしようと思っていますが、海の見える場所に設置するのも面白いかなと思っています。

唯一問題は送料なのですが、出品者様が見積もってくださったところでは関東まで80万円ほどかかりそうです。写真ではわかりにくいかもしれませんが、コンテナ5つで構成されておりまして結構大きいです。最終的には外壁を塗装して、部屋はイケアで北欧モダンなイメージに・・・などと妄想が広がっております。

この件、進捗がありましたらご報告させていただきますね。また私が思いつかないような活用法や輸送に関するアイデアをお持ちの方がいらっしゃいましたら是非コメントいただければと思います。













posted by 満タン大家 at 22:25| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月27日

地方バス便物件でもすぐに満タンになる理由(立地編)

●水戸アパート満室の理由

先日の記事「満タンにもほどがある」でご紹介した水戸アパートですが、水戸と言ってもJR水戸駅からは4キロほど離れており、バスでも15分ほどかかるところにあります。建物も築19年になる何の変哲もないアパートです。それなのになぜ満室になるのか。こと立地の観点で言うと次のようなことが言えるのではないかと思います。

●@開発途上のエリアを狙え!

私のアパートから300mほどの所にある茨城県庁は近年水戸駅近くから移転して来たのですが、7年前アパートを購入した際は空き地も多く、開発の余地がありました。その後ホテルやホームセンター等が出来、少しずつ賑わいを増してきています。当時から「これから伸びるエリア」と言われており、その通りに推移している感じです。地方では新たな公共施設や商業施設が出来ることによって人の流れが変わることが間々あります。この流れを読んで、収益物件を購入することがポイントの一つだと思います。

●A南向きは万人に好まれる

これはほかの大家さんからも聞きますが、複数物件を所有していると南向きのアパートの満室率が高い傾向にあるようです。購入したころは大して意識していませんでしたが、このアパートもやはり南向きです。一人暮らしで昼間部屋にいる時間が短くても、内見の際太陽の光が燦々と」部屋に入ってくるのを見れば悪い気はしないでしょう。洗濯物もよく乾きますし、仲介会社さんもセールストークが増えると思います。

●B駐車場の確保は超重要

地方物件では単身タイプでもほぼ100%車を所有していますので、駐車場の確保は大変重要です。私の物件も敷地内・外合わせて部屋数分の駐車場を用意しています。欲を言えば敷地内に部屋分。さらに建物の南側に用意できれば最強です。なぜなら特に寒い地域では北側の駐車場だと霜が解けるのに時間がかかったり、降雪がすぐ根雪になったりするからです。車を大事にしている方であれば、ベランダからいつでも愛車の様子が確認できると言うのはかなりポイントが高いと思います。

●C街道から近く道が広いこと

車が生活の足になっているエリアでは街道からの位置関係が重要です。私のアパートも大きな街道が交差する
場所からほど近く、どこに出るにも便利な場所です。またアパートの前の道は6mほどあり、車同士のすれ違いも簡単です。駐車場前の道が一方通行だったりすると日々の車の出し入れにも気を使わなければならないので
心理的に抵抗感が生まれると思います。

●D静かで落ち着いた環境であること

街道の近くと言っても街道沿いだったり、近くに大きな音が出る施設があったりすると、どうしても落ち着きません。特に就寝時の静寂性が保たれるかどうか。これも大きなポイントではないでしょうか。ちなみに私の
アパートは街道から100mほど入ったところなので、車の騒音は気になりません。またアパート前の道は交通量が少なく、3分に1回車が通るか通らないかくらいです。ちなみに隣が某新聞の販売店なのですが、幸いこれまで配達のバイクの音がクレームになったことは一度もありませんでした。この程度の施設であればそれほど気にならないのかも知れません。

●E高速バス乗り場に注目

購入後気がついたのですが、アパートから神社を挟んで反対側。徒歩3分ほどの所に東京行きの高速バス乗り場があります。地方だと都心部への足として高速バスが人気だったりするのですが、このバス停が近くにあるというのは大変恵まれた環境であると言えます。東京に行くだけならわざわざ水戸駅まで出る必要はありません。サラリーマンでも学生でも時々は東京に出かける用もあるでしょうから、内見時の営業トークで近所に高速バス乗り場があることを聞かされたらこれもポイントは高いと思います。

●Fコンビニは5分以上かかります

コンビニまでは徒歩5分。決して近くはありません。でもそれは車移動が前提のエリアではそれほどマイナスにはならないのかもしれません。まあ近くにあるに越したことはないのかもしれませんが、車を足代わりと決めればアパートから1分です。「近くにコンビニがないと・・・」と思うのは、都心住民の思いこみなのかも知れません。少なくとも都心と地方では優先順位が多少違うように思います。

●購入時の参考に

以上思いつくままに挙げてみましたが、立地だけは購入後変更することはできません。ぜひこれから購入される際の参考にしていただければと思います。次回は募集編をお届けできればと思っております。

今回も最後までご購読いただきありがとうございます^^v










































posted by 満タン大家 at 20:04| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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