2013年09月11日

地方バス便物件でもすぐに満タンになる理由(募集編)&デトロイト戸建の続報

●購入時は全部屋空室からスタート

このところ常に満室を維持している水戸アパート(重量鉄骨築19年1K×12+2K×1)ですが、7年前の8月に購入した時は全室空室からスタートしました。そこから9月10月とリフォームが2ケ月もかかり、この間は当然収入ゼロ。さらに11月に募集を開始したものの、年内には1部屋しか決まらず、その後も1月2月で1部屋ずつ。13部屋中10室空きと散々な状態でした。設備としてベンディアムの無料インターネットと当時は珍しかった無料VODを入れて直ぐに人気が出るだろうタカをくくっていました。それが2月も下旬にさしかかろうという時期にこのあり様。これにはさすがに焦りました。

●営業活動で得たもの

そこで市内にある管理会社様の支店や、市中の仲介会社様にメールやFAXで資料を送り、その上でお店に直接出向いて営業をかけてゆきました。そこで多くのご担当者様からアドバイスをいただき、自分が設定した賃料が少し高めであることを痛感。思い切って5000円15%ほど値引きすることにしました。するとあれよあれよという間に1週間ほどで満室に。以後2部屋以上空室が出ない優良物件に生まれ変わりました。管理会社様も「思い切って値引きの決断をしてくれたことと、営業活動で物件の認知度を上げていたことが功を奏したのだろう」と言って下さいました。営業活動を通して水戸という地域の特性を知ることができたのは大きな収穫でした。

●これから物件購入される方が気をつけたいこと

だいたい中古でも新築でも業者が作成した資料の想定賃料は1割は盛っていると思っていた方がよいでしょう。私の場合、ネットを無料にした分多少賃料に転嫁しようというスケべ心が働いていたため、ただでさえ高目の賃料をさらに高くしてしまっていました。設備を導入したからといって大家の思惑通りに賃料に転嫁できるとは限りません。実際その後もVODの評判はすこぶる悪く、ついにベンディアムさんから「最近ほとんど利用がありません」との申し訳なさそうな連絡をいただくに至り、不要な設備とサービスを購入してしまったと大いに後悔しました。こんなことになるのであればその分家賃を下げた方が良かったかなと。そもそも入居者が必ずPCをネットに接続して利用するとは限りません。私も当時ずいぶん大家本を研究して自信満々に設備導入したのですが、はっきり言って水戸ではカラ振りでした。地域特性や入居ターゲット層を無視したマーケティングは非常にリスクが高いと思います。

●サラリーマン大家は時間を味方につけよう!

このように大幅な家賃値引きをしたため、購入時の想定利回りが14%から12.5%にまで下落。当時は意気消沈しましたが、現在借金の返済が進み、現時点での残債比の表面利回りは21.6%。茨城県庁の近くで築20年未満利回り20%の重量鉄骨アパートが売りに出たらなかなりのお宝物件だと思います。サラリーマンは給与所得がある分CFを削りやすいわけですから、とにかく満室にして安定稼働を目指し、中長期で借り入れを返済してゆけば地味な物件でも数年後には見違えるようなお宝物件に成長させることができます。

●デトロイト戸建の続報

ところで昨年購入したデトロイト戸建の登記謄本のコピーがようやく手に入りました。購入して約10ケ月。一時は架空取引に巻き込まれたかと思っていたのですが、とにかくアメリカでは登記に時間がかかるようです。それでも10ケ月は少々掛かりすぎだと思いますが。。。これでやっと管理会社さんを変更して本格的な募集に入ることができます。デトロイトは市の財政が破綻し、一見大変そうに見えますが、人口は減っていませんし、物件価格は昨年より上がっているようです。さらに私は1ドル78円のときに購入したので為替差益も期待できます。これで家賃が入るようになれば完璧です。こちらの話題も改めてレポートさせていただきたいと思います。









































posted by 満タン大家 at 21:21| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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