2013年08月27日

地方バス便物件でもすぐに満タンになる理由(立地編)

●水戸アパート満室の理由

先日の記事「満タンにもほどがある」でご紹介した水戸アパートですが、水戸と言ってもJR水戸駅からは4キロほど離れており、バスでも15分ほどかかるところにあります。建物も築19年になる何の変哲もないアパートです。それなのになぜ満室になるのか。こと立地の観点で言うと次のようなことが言えるのではないかと思います。

●@開発途上のエリアを狙え!

私のアパートから300mほどの所にある茨城県庁は近年水戸駅近くから移転して来たのですが、7年前アパートを購入した際は空き地も多く、開発の余地がありました。その後ホテルやホームセンター等が出来、少しずつ賑わいを増してきています。当時から「これから伸びるエリア」と言われており、その通りに推移している感じです。地方では新たな公共施設や商業施設が出来ることによって人の流れが変わることが間々あります。この流れを読んで、収益物件を購入することがポイントの一つだと思います。

●A南向きは万人に好まれる

これはほかの大家さんからも聞きますが、複数物件を所有していると南向きのアパートの満室率が高い傾向にあるようです。購入したころは大して意識していませんでしたが、このアパートもやはり南向きです。一人暮らしで昼間部屋にいる時間が短くても、内見の際太陽の光が燦々と」部屋に入ってくるのを見れば悪い気はしないでしょう。洗濯物もよく乾きますし、仲介会社さんもセールストークが増えると思います。

●B駐車場の確保は超重要

地方物件では単身タイプでもほぼ100%車を所有していますので、駐車場の確保は大変重要です。私の物件も敷地内・外合わせて部屋数分の駐車場を用意しています。欲を言えば敷地内に部屋分。さらに建物の南側に用意できれば最強です。なぜなら特に寒い地域では北側の駐車場だと霜が解けるのに時間がかかったり、降雪がすぐ根雪になったりするからです。車を大事にしている方であれば、ベランダからいつでも愛車の様子が確認できると言うのはかなりポイントが高いと思います。

●C街道から近く道が広いこと

車が生活の足になっているエリアでは街道からの位置関係が重要です。私のアパートも大きな街道が交差する
場所からほど近く、どこに出るにも便利な場所です。またアパートの前の道は6mほどあり、車同士のすれ違いも簡単です。駐車場前の道が一方通行だったりすると日々の車の出し入れにも気を使わなければならないので
心理的に抵抗感が生まれると思います。

●D静かで落ち着いた環境であること

街道の近くと言っても街道沿いだったり、近くに大きな音が出る施設があったりすると、どうしても落ち着きません。特に就寝時の静寂性が保たれるかどうか。これも大きなポイントではないでしょうか。ちなみに私の
アパートは街道から100mほど入ったところなので、車の騒音は気になりません。またアパート前の道は交通量が少なく、3分に1回車が通るか通らないかくらいです。ちなみに隣が某新聞の販売店なのですが、幸いこれまで配達のバイクの音がクレームになったことは一度もありませんでした。この程度の施設であればそれほど気にならないのかも知れません。

●E高速バス乗り場に注目

購入後気がついたのですが、アパートから神社を挟んで反対側。徒歩3分ほどの所に東京行きの高速バス乗り場があります。地方だと都心部への足として高速バスが人気だったりするのですが、このバス停が近くにあるというのは大変恵まれた環境であると言えます。東京に行くだけならわざわざ水戸駅まで出る必要はありません。サラリーマンでも学生でも時々は東京に出かける用もあるでしょうから、内見時の営業トークで近所に高速バス乗り場があることを聞かされたらこれもポイントは高いと思います。

●Fコンビニは5分以上かかります

コンビニまでは徒歩5分。決して近くはありません。でもそれは車移動が前提のエリアではそれほどマイナスにはならないのかもしれません。まあ近くにあるに越したことはないのかもしれませんが、車を足代わりと決めればアパートから1分です。「近くにコンビニがないと・・・」と思うのは、都心住民の思いこみなのかも知れません。少なくとも都心と地方では優先順位が多少違うように思います。

●購入時の参考に

以上思いつくままに挙げてみましたが、立地だけは購入後変更することはできません。ぜひこれから購入される際の参考にしていただければと思います。次回は募集編をお届けできればと思っております。

今回も最後までご購読いただきありがとうございます^^v










































posted by 満タン大家 at 20:04| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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