2014年02月23日

融資コンサルタントの方と面談してきました

今年は結果を出すことにこだわりたいと思っているのですが、

そのためには専門家のアドバイスを仰ぐのが早いと思い、

先日セミナーでお話を聞いたN先生にお時間をいただいて、

直接相談をさせていただきました。

N先生は各種金融機関と幅広くおつきあいがあり、

借り換えや新規借り入れ時の金融機関との交渉を業とされています。

以下、今回伺ったお話からいくつか共有させていただきます。


・スルガの金利交渉は全般に厳しくなってきている。積立定期など求められた上、金利は4.5%→4.0%

・金利交渉すると行内では事故扱いとなり、次の融資が続かない。

・3月は年度末なので借り換えも通りやすい。

・新規融資よりも(他行から持ってくる)借り換えの方が行内のポイントは高い。

・借り換え単体より新規融資と一緒に持って行く方が額が大きくなるので行員もやる気になる。

・都心RCで築30年くらいまでのものが融資が下りやすい。

・積算を考えて敷地が広い物件を探すこと。

・エリアは東横線沿線がお勧め。郊外は国道16号線の内側まで。

・名古屋市内も積算高い物件が時々出る。

・太陽光分譲は与信毀損に繋がるのでしばらく控えること。

・法人設立は融資を持ち込める銀行が日本一多い東京都中央区を所在地にするとよい。


ご参考まで。

posted by 満タン大家 at 22:12| 愛知 ☀| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月22日

悪質な滞納者への対処法B

(昨日の続きです)

善は急げという訳で

さっそくある家賃回収会社さんの名古屋オフィスに突入しました。

条件は

家賃回収手数料 月額家賃の30%

立ち退き手数料 157500円

即契約しました。

ここで一つ問題発生。

今回の滞納者が19歳の無職同棲野郎のため、

本人に督促ができないそうで、、、

連帯保証人の実父に対してのみの交渉となる。。。

通常2つのポケットが1つになってしまうので

その分回収確率も低くなるとのこと。

ふざけんなよ!

もう未成年無職同棲野郎(予備軍含む)には

金輪際部屋を貸しません。

お・こ・と・わ・り!

もしくは家賃保証会社への加入を必須とします。

まったく。。。

病気でもないのに仕事せず女のケツ追いかけてるだけの

ガキンチョにここまで気を遣わなけりゃならないんでしょうか。

近くに実家があるんだからさっさと実家に帰りやがれ!!!

コホン。

取り乱しました(苦笑)

さらにその後も

12月に1000円

1月に5000円

と支払意思の証拠づくりのような

誰かに入れ知恵されたかのようなフザけた入金が続き、

これは長期戦&裁判沙汰かとあきらめかけた

2月中旬のある日

家賃回収会社さんから待ちに待った回答が。

「3日後に退去させます。滞納家賃も毎月5万円ずつ

お父さんに返済してもらえることになりました。大家さんに申し訳ないと言ってました」

申し訳なさすぎるわボケ!

その父親を罵倒したい気持ちに駆られましたが、

とにもかくにも

契約から1ケ月半ほどで追い出しに成功。

あきらめていた家賃回収も見通しが立ちました。

しかもこの時期なら繁忙期で次の入居者を探すのに

それほど困ることはありません。

年の瀬に家賃回収会社さんに依頼しなかったら

今頃どうなっていたか・・・。

聞くところによると、法律の範囲内で

親の勤務先に相当プレッシャーをかけてくれたそうで。

やはり餅は餅屋。

牛丼は牛丼メインの吉野家が一番うまい。

ということで、

対象者が未成年という困難な状況にもかかわらず

短期間で結果を出してくれた

家賃回収会社さん

http://www.aca-earnet.co.jp/

そしてご紹介いただいたT将軍

http://kashikoi-ooya.com/

大変感謝しております。






















posted by 満タン大家 at 13:32| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月21日

悪質な滞納者への対処法A

大丸1︎水道ストップ作戦

通常大家が勝手に水道を止めることはできませんが、

このアパートは個別メーターでなく、大家が一括して契約し

水道代を請求しています

あくまでアパートの設備なので、大家の判断でいつでも止められます。

実際にこれをやっている大家さんがいると聞いて、

これは!と思いましたが、、、

ある方から裁判沙汰になったら負けるので

絶対にやめろと言われ、あえなく断念。

生活権の侵害に当たるからとのことですが、

実家が近くにある19歳のガキンチョに

生活権とかふざけるなという話です。

仕事もせずに彼女と同棲など10年早い!

さっさと実家に帰れよ。

ブツブツ。


大丸1︎玄関封鎖作戦

これは地元のある管理会社さんから聞いた話です。

特殊な鍵を使って玄関ドアを外から封鎖。

「連絡ください」と張り紙しておく。

するとさすがに滞納者から連絡が入るので、

そこで退去の話をする、、、。

建前は「入居者の安全確保、財産保全のため」

特に連絡がつかない滞納者には有効とのことでした。

これこそグレーな部分がある対応ですが、

一応建前はあるし、実際この方法で成果を出しているとのこと。

ただし、一棟の管理を全部その会社に移管するのが前提でした。

さすがに繁忙期の直前に管理会社を変更するのはリスクがあります。


これはもうこの部屋限定で対応してもらえる会社さんにお願いするしかないか、、、

ということで今回初めて家賃回収専門の会社さんに相談することにしました。

結論から言うとこの判断は大正解でした。


(つづく)





posted by 満タン大家 at 08:56| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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