2013年09月21日

スルガ銀行さんと金利交渉しました

●スルガ銀行さんと金利交渉

このたびスルガさん銀行で融資してもらっている2物件のうち1物件を売却する予定なのですが、ついでにもう1物件の金利交渉をさせてもらうことにしました。まもなく丸3年を迎える物件なので、とっくに金利交渉していてもおかしくないのですが、もう1物件を1年前に購入した際、金利交渉の打診をしたところ、「購入したばかりだからダメ」ととりつくシマもありませんでした。もっとも私の場合、他行の見積もりなどを持ち込んだわけではないので、本気度を見透かされていたのかも知れません。今回は売却予定の物件に融資してもらっている支店さんから、「売却決済を10月にしてほしい」と言われたため、ならばそれを承知する代わりにもう1物件の金利交渉のテーブルに乗ってもらうお願いをしました。

●なかなか厳しい交渉条件

しばらくして融資してもらっているS支店さんから電話があり、お話を伺いました。直近の確定申告資料や物件のレントロールの提出に加え、以下の3点を条件として提示されました。

・融資物件のCFの半分(約10万円)を定期積み立てにすること
・給与指定口座をスルガ銀行に変更すること
・物件の売却益(1000万円)を定期口座に入れること

以上のことを単刀直入にではなく「普通は交渉なら交換条件があるもの。満タン大家さんからご提示いただけることはないのですか?」とジワジワ攻められつつ「提示」させられました。ちなみに私は年会費6万円のスルガプラチナカードを勧められ「金利交渉時にも利くから」と言われていたのですが、あまりそれを斟酌してくれているフシはありませんでした。悔しいので一言触れてはおきましたが(苦笑)

●考えてみれば当たり前のこと

こう言うとスルガ銀行さんが悪者のようですが、別にスルガ銀行さんとしては金利の引き下げに応じる義務はない訳で、見返り条件を提示することはごく当然のことです。以上の条件をロジカルに紳士的にお話される担当のFさんは優秀なバンカーさんだと思います。結局4.5%の金利を4.0%に引き下げることには概ねご了解をいただきました。ちなみに一気に3%台に引き下げることはかなり難しいようです。他の大家さんでも0.5%ずつ数回に分けて交渉したという話を聞いたことがあります。もちろん他行の金利条件を持ち込み交渉すればこの限りではないと思います。また定期預金の残高を増やすことがひとつのポイントになっているようなので、この点で貢献してあげることも交渉材料になると思います。

●新規購入でフリダシに

一方Fさんから新規融資があれば相談に乗りますとのお話を頂き、さっそく北関東某市の物件を持ち込んでみました。完全にエリア外ではあるのですが、高積算ということで例外的に取り組んでもよいとのことでした。
その際次のことを言われました

・金利交渉をしてしまうと新規融資の審査が厳しくなる。
・金利も4.7%になることが多い。
・新規融資から1年ほど経過してからの方がよい

結局物件は残念ながら2番手となり購入には至らなかったのですが、金利交渉の申し込みについてはいったんストップしている状態です。

●スルガ銀行さんの活用法

上記の新規融資のところでも触れましたが、スルガ銀行さんは融資についてはエリア外でも取り組んでくれることもあり、融資承認の決裁も早いです。物件を増やすにあたっては強い味方です。金利が高いので、基本的にはCFが出るような地方の高利回り物件の購入に使うのが良いと思いますが都心の優良物件で他行の評価もでそうな物件であれば、スルガ銀行さんの融資で購入して借り換えをするか、他行の借り換え条件を持ち込んでスルガ銀行さんと金利交渉するという方法もあると思います。あとは以前も触れましたが、賃貸併用住宅を建設する際、自宅部分が1/3でOKなので、1/2必要な他行に比べるとはるかに自由度が高い!この点を活用するのはアリだと思います。




















posted by 満タン大家 at 13:37| 愛知 ☁| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。