2013年09月21日

スルガ銀行さんと金利交渉しました

●スルガ銀行さんと金利交渉

このたびスルガさん銀行で融資してもらっている2物件のうち1物件を売却する予定なのですが、ついでにもう1物件の金利交渉をさせてもらうことにしました。まもなく丸3年を迎える物件なので、とっくに金利交渉していてもおかしくないのですが、もう1物件を1年前に購入した際、金利交渉の打診をしたところ、「購入したばかりだからダメ」ととりつくシマもありませんでした。もっとも私の場合、他行の見積もりなどを持ち込んだわけではないので、本気度を見透かされていたのかも知れません。今回は売却予定の物件に融資してもらっている支店さんから、「売却決済を10月にしてほしい」と言われたため、ならばそれを承知する代わりにもう1物件の金利交渉のテーブルに乗ってもらうお願いをしました。

●なかなか厳しい交渉条件

しばらくして融資してもらっているS支店さんから電話があり、お話を伺いました。直近の確定申告資料や物件のレントロールの提出に加え、以下の3点を条件として提示されました。

・融資物件のCFの半分(約10万円)を定期積み立てにすること
・給与指定口座をスルガ銀行に変更すること
・物件の売却益(1000万円)を定期口座に入れること

以上のことを単刀直入にではなく「普通は交渉なら交換条件があるもの。満タン大家さんからご提示いただけることはないのですか?」とジワジワ攻められつつ「提示」させられました。ちなみに私は年会費6万円のスルガプラチナカードを勧められ「金利交渉時にも利くから」と言われていたのですが、あまりそれを斟酌してくれているフシはありませんでした。悔しいので一言触れてはおきましたが(苦笑)

●考えてみれば当たり前のこと

こう言うとスルガ銀行さんが悪者のようですが、別にスルガ銀行さんとしては金利の引き下げに応じる義務はない訳で、見返り条件を提示することはごく当然のことです。以上の条件をロジカルに紳士的にお話される担当のFさんは優秀なバンカーさんだと思います。結局4.5%の金利を4.0%に引き下げることには概ねご了解をいただきました。ちなみに一気に3%台に引き下げることはかなり難しいようです。他の大家さんでも0.5%ずつ数回に分けて交渉したという話を聞いたことがあります。もちろん他行の金利条件を持ち込み交渉すればこの限りではないと思います。また定期預金の残高を増やすことがひとつのポイントになっているようなので、この点で貢献してあげることも交渉材料になると思います。

●新規購入でフリダシに

一方Fさんから新規融資があれば相談に乗りますとのお話を頂き、さっそく北関東某市の物件を持ち込んでみました。完全にエリア外ではあるのですが、高積算ということで例外的に取り組んでもよいとのことでした。
その際次のことを言われました

・金利交渉をしてしまうと新規融資の審査が厳しくなる。
・金利も4.7%になることが多い。
・新規融資から1年ほど経過してからの方がよい

結局物件は残念ながら2番手となり購入には至らなかったのですが、金利交渉の申し込みについてはいったんストップしている状態です。

●スルガ銀行さんの活用法

上記の新規融資のところでも触れましたが、スルガ銀行さんは融資についてはエリア外でも取り組んでくれることもあり、融資承認の決裁も早いです。物件を増やすにあたっては強い味方です。金利が高いので、基本的にはCFが出るような地方の高利回り物件の購入に使うのが良いと思いますが都心の優良物件で他行の評価もでそうな物件であれば、スルガ銀行さんの融資で購入して借り換えをするか、他行の借り換え条件を持ち込んでスルガ銀行さんと金利交渉するという方法もあると思います。あとは以前も触れましたが、賃貸併用住宅を建設する際、自宅部分が1/3でOKなので、1/2必要な他行に比べるとはるかに自由度が高い!この点を活用するのはアリだと思います。




















posted by 満タン大家 at 13:37| 愛知 ☁| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月15日

太陽光発電プラント事業で経営多角化へ

●手間要らずでローリスク

少し前に投資情報サイトTRADE×TRADEに掲載された太陽光発電事業のインタビュー記事。ご覧になった方も多いのではないでしょうか。http://www.trade-trade.jp/contents/interview/tank_vol5/
太陽光発電事業は20年買い取り保証でアパート事業のように家賃下落のリスクはありません。また発電量についてメーカー保証が付いていますので、アパート事業のように空室で収入が途絶えるということもありません。きわめて安定性の高い事業です。ただし、素人が参入するには少々ハードルがあると思いました。トレトレの記事で利八の幸保社長がおっしゃっているようにかなり専門的な知識も必要になります。とても優れた投資だと思いましたが、正直自分はアパートの屋根に設置するくらいが限界と思っていました。

●参入へ急展開

そんなある日目に留まったのが「太陽光発電分譲」の文字。場所は千葉県旭市の内陸部です。偶然にも上記のトレトレの記事でインタビュアーをされていた鈴木さんの地元。さっそく失礼を承知で鈴木さんに相談してみると「これ悪い話ではないかもね」とのお言葉。売主は船橋の不動産業者さん。さっそく休日を利用して名古屋から突入してお話を伺ってきました。社長さんが応対してくださいましたが、旭市にたまたま縁ができて広い敷地を確保でたこと、同じ千葉県の八街市で先に事業を展開しており、そのノウハウを使えること、自分たちでも一定の区画を所有し将来にわたり管理してゆくことなどを説明してくださいました。さらに某金融機関からの融資もアシストしてくれるとのこと。何より将来にわたって管理(といっても発生する業務は除草とオパネルの清掃くらいとのことですが)してくれるという点に安心感を覚え、その場で1区画購入を決めました。

●アパート事業から転身組多数

さらにお話を伺うと、社長さんの会社が管理されているアパートの大家さんからも購入申し込みが多数入っているのだとか。「これだけオイシイ話ですから、おひとりで複数購入される方も多いですよ」と社長。ちなみに1区画48kwのプラントが1900万円。利回りは11%程になります。私の場合、所有物件を一つ売却し売却益の500万円を頭金に充当し1400万円分を融資でと考えています。残債利回りは14.9%。物件の売却の件はまたお話しますが、所有物件の中では最も築浅。家賃下落や建物劣化のリスクが高い物件だったので、今回は事業全体の安定性を強化するという意味合いもありました。

●ちょっぴり心配な点も

このように良い点ばかりに見える太陽光発電事業ですが、懸念点もいくらかあります。それはプラントの市場での流動性が確立されていないという点です。将来不動産投資サイト等で「中古太陽光プラント利回り●●%!」などという文字が躍るようになれば別ですが、そうならなければプラントを将来にわたり持ち続けるしかありません。また資産価値の査定法も整備れていないと思いますので、将来銀行が私の資産を鑑定する際、どのような評価を下すかは未知数です。もっとも収益が上がっていれば事業性の評価はしてくれると思いますが。

●今後の展開

今回の事業がスタートするのが12月ごろになる予定。来年にかけて2期目の分譲もあるそうなので、あと2区画〜4区画所有して、新たな事業の柱にしたいと思っています。借り入れも発生しますが、低利融資が見込めることと、アパート事業の収入で繰り上げ返済をしてゆけば確実にCFが残ってゆくと思います。本当はトレトレの鈴木さんや幸保さんのように大規模にやりたいところですが、あくまで本業があっての事業ですし、資金も潤沢にある訳ではありません。私の場合は分譲購入が限界かなあと思っています。本業に支障が出たり健康を害するようなことがあっては元も子もありませんので。いやいや満タン大家さん、俺はガッツリやるっぺよ!という方は是非幸保社長に相談してみてください^^



















posted by 満タン大家 at 17:47| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月11日

地方バス便物件でもすぐに満タンになる理由(募集編)&デトロイト戸建の続報

●購入時は全部屋空室からスタート

このところ常に満室を維持している水戸アパート(重量鉄骨築19年1K×12+2K×1)ですが、7年前の8月に購入した時は全室空室からスタートしました。そこから9月10月とリフォームが2ケ月もかかり、この間は当然収入ゼロ。さらに11月に募集を開始したものの、年内には1部屋しか決まらず、その後も1月2月で1部屋ずつ。13部屋中10室空きと散々な状態でした。設備としてベンディアムの無料インターネットと当時は珍しかった無料VODを入れて直ぐに人気が出るだろうタカをくくっていました。それが2月も下旬にさしかかろうという時期にこのあり様。これにはさすがに焦りました。

●営業活動で得たもの

そこで市内にある管理会社様の支店や、市中の仲介会社様にメールやFAXで資料を送り、その上でお店に直接出向いて営業をかけてゆきました。そこで多くのご担当者様からアドバイスをいただき、自分が設定した賃料が少し高めであることを痛感。思い切って5000円15%ほど値引きすることにしました。するとあれよあれよという間に1週間ほどで満室に。以後2部屋以上空室が出ない優良物件に生まれ変わりました。管理会社様も「思い切って値引きの決断をしてくれたことと、営業活動で物件の認知度を上げていたことが功を奏したのだろう」と言って下さいました。営業活動を通して水戸という地域の特性を知ることができたのは大きな収穫でした。

●これから物件購入される方が気をつけたいこと

だいたい中古でも新築でも業者が作成した資料の想定賃料は1割は盛っていると思っていた方がよいでしょう。私の場合、ネットを無料にした分多少賃料に転嫁しようというスケべ心が働いていたため、ただでさえ高目の賃料をさらに高くしてしまっていました。設備を導入したからといって大家の思惑通りに賃料に転嫁できるとは限りません。実際その後もVODの評判はすこぶる悪く、ついにベンディアムさんから「最近ほとんど利用がありません」との申し訳なさそうな連絡をいただくに至り、不要な設備とサービスを購入してしまったと大いに後悔しました。こんなことになるのであればその分家賃を下げた方が良かったかなと。そもそも入居者が必ずPCをネットに接続して利用するとは限りません。私も当時ずいぶん大家本を研究して自信満々に設備導入したのですが、はっきり言って水戸ではカラ振りでした。地域特性や入居ターゲット層を無視したマーケティングは非常にリスクが高いと思います。

●サラリーマン大家は時間を味方につけよう!

このように大幅な家賃値引きをしたため、購入時の想定利回りが14%から12.5%にまで下落。当時は意気消沈しましたが、現在借金の返済が進み、現時点での残債比の表面利回りは21.6%。茨城県庁の近くで築20年未満利回り20%の重量鉄骨アパートが売りに出たらなかなりのお宝物件だと思います。サラリーマンは給与所得がある分CFを削りやすいわけですから、とにかく満室にして安定稼働を目指し、中長期で借り入れを返済してゆけば地味な物件でも数年後には見違えるようなお宝物件に成長させることができます。

●デトロイト戸建の続報

ところで昨年購入したデトロイト戸建の登記謄本のコピーがようやく手に入りました。購入して約10ケ月。一時は架空取引に巻き込まれたかと思っていたのですが、とにかくアメリカでは登記に時間がかかるようです。それでも10ケ月は少々掛かりすぎだと思いますが。。。これでやっと管理会社さんを変更して本格的な募集に入ることができます。デトロイトは市の財政が破綻し、一見大変そうに見えますが、人口は減っていませんし、物件価格は昨年より上がっているようです。さらに私は1ドル78円のときに購入したので為替差益も期待できます。これで家賃が入るようになれば完璧です。こちらの話題も改めてレポートさせていただきたいと思います。









































posted by 満タン大家 at 21:21| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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