2013年08月27日

地方バス便物件でもすぐに満タンになる理由(立地編)

●水戸アパート満室の理由

先日の記事「満タンにもほどがある」でご紹介した水戸アパートですが、水戸と言ってもJR水戸駅からは4キロほど離れており、バスでも15分ほどかかるところにあります。建物も築19年になる何の変哲もないアパートです。それなのになぜ満室になるのか。こと立地の観点で言うと次のようなことが言えるのではないかと思います。

●@開発途上のエリアを狙え!

私のアパートから300mほどの所にある茨城県庁は近年水戸駅近くから移転して来たのですが、7年前アパートを購入した際は空き地も多く、開発の余地がありました。その後ホテルやホームセンター等が出来、少しずつ賑わいを増してきています。当時から「これから伸びるエリア」と言われており、その通りに推移している感じです。地方では新たな公共施設や商業施設が出来ることによって人の流れが変わることが間々あります。この流れを読んで、収益物件を購入することがポイントの一つだと思います。

●A南向きは万人に好まれる

これはほかの大家さんからも聞きますが、複数物件を所有していると南向きのアパートの満室率が高い傾向にあるようです。購入したころは大して意識していませんでしたが、このアパートもやはり南向きです。一人暮らしで昼間部屋にいる時間が短くても、内見の際太陽の光が燦々と」部屋に入ってくるのを見れば悪い気はしないでしょう。洗濯物もよく乾きますし、仲介会社さんもセールストークが増えると思います。

●B駐車場の確保は超重要

地方物件では単身タイプでもほぼ100%車を所有していますので、駐車場の確保は大変重要です。私の物件も敷地内・外合わせて部屋数分の駐車場を用意しています。欲を言えば敷地内に部屋分。さらに建物の南側に用意できれば最強です。なぜなら特に寒い地域では北側の駐車場だと霜が解けるのに時間がかかったり、降雪がすぐ根雪になったりするからです。車を大事にしている方であれば、ベランダからいつでも愛車の様子が確認できると言うのはかなりポイントが高いと思います。

●C街道から近く道が広いこと

車が生活の足になっているエリアでは街道からの位置関係が重要です。私のアパートも大きな街道が交差する
場所からほど近く、どこに出るにも便利な場所です。またアパートの前の道は6mほどあり、車同士のすれ違いも簡単です。駐車場前の道が一方通行だったりすると日々の車の出し入れにも気を使わなければならないので
心理的に抵抗感が生まれると思います。

●D静かで落ち着いた環境であること

街道の近くと言っても街道沿いだったり、近くに大きな音が出る施設があったりすると、どうしても落ち着きません。特に就寝時の静寂性が保たれるかどうか。これも大きなポイントではないでしょうか。ちなみに私の
アパートは街道から100mほど入ったところなので、車の騒音は気になりません。またアパート前の道は交通量が少なく、3分に1回車が通るか通らないかくらいです。ちなみに隣が某新聞の販売店なのですが、幸いこれまで配達のバイクの音がクレームになったことは一度もありませんでした。この程度の施設であればそれほど気にならないのかも知れません。

●E高速バス乗り場に注目

購入後気がついたのですが、アパートから神社を挟んで反対側。徒歩3分ほどの所に東京行きの高速バス乗り場があります。地方だと都心部への足として高速バスが人気だったりするのですが、このバス停が近くにあるというのは大変恵まれた環境であると言えます。東京に行くだけならわざわざ水戸駅まで出る必要はありません。サラリーマンでも学生でも時々は東京に出かける用もあるでしょうから、内見時の営業トークで近所に高速バス乗り場があることを聞かされたらこれもポイントは高いと思います。

●Fコンビニは5分以上かかります

コンビニまでは徒歩5分。決して近くはありません。でもそれは車移動が前提のエリアではそれほどマイナスにはならないのかもしれません。まあ近くにあるに越したことはないのかもしれませんが、車を足代わりと決めればアパートから1分です。「近くにコンビニがないと・・・」と思うのは、都心住民の思いこみなのかも知れません。少なくとも都心と地方では優先順位が多少違うように思います。

●購入時の参考に

以上思いつくままに挙げてみましたが、立地だけは購入後変更することはできません。ぜひこれから購入される際の参考にしていただければと思います。次回は募集編をお届けできればと思っております。

今回も最後までご購読いただきありがとうございます^^v










































posted by 満タン大家 at 20:04| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月19日

満タンにもほどがある!〜管理会社さんは自物件の最高のコンサルタント

●水戸アパートに行って来ました

お盆休みを利用して水戸のアパートに行ってきました。

1室空室があるので、伊勢崎のIKEA家具付アパートで余った資材を使って

少し目先を変えてみようという魂胆です。

早速K住販のY課長のところに鍵を借りに突入しました。

古い読者の方ならご記憶にあるかもしれませんが、、、

こちらの課長さん、女性読者必見のイケメン課長さんです^^

ご希望の方にはご紹介いたしますが、奥様とお子様がいらっしゃいますので

あまり罪なことはなさらぬよう!^^


●空室のはずが・・・

「いや〜〜満タン大家さん。久しぶり。名古屋からご苦労様です」

突然の訪問にもかかわらず温かく迎えてくれたK課長。

早速鍵を借りようとしたのですが・・・

「あれ?満タン大家さん、アパート満室のはずですよ!」

いやそんな筈は・・・という私の声をさえぎってPCで確認してくれるK課長。

「いややっぱり満室です!満タン大家さんのアパート、すぐ満室になっちゃうんですよ〜〜」

「何か対策を打とうとするとする前に入居が決まってしまう。なのでバリューアップ対策ができません!」

ううむ。これは嬉しい悲鳴です。

満タンにもほどがある!ということでしょうか。

いやいやそんなことはありません。

いつも満室にしてくださりありがとうございます!


●物件が変わればニーズも変わる

そんな訳で作業ができなかったのですが、

せっかくなので、IKEA家具を使ったバリュアップについて説明させていただきました。

ところが、、、

「満タン大家さん、フォトラックや照明も良いですが、喜ぶのは初めて賃貸に入る若い層ではないでしょうかね」

「満タン大家さんのアパートはもう少し年上の方が中心ですから、シンプルな部屋でよいと思いますよ」

「かえって色々つけると邪魔になることもあります」

なるほど。苦労して取り付けしても逆効果ではたまりません。

「それをするくらいならカラーモニターフォンを導入しませんか?最近は周りのアパートも導入しているとこが多いです」

たしかにカラーモニターフォンが近隣の同様の物件で標準仕様になりつつあるのでれば

まずはこちらを優先させるべきでしょう。


●管理会社さんは自物件の最高のコンサルタント

もちろんコストがかかる話なので、取り付けについては慎重に検討しますが、

自分の中で気づかなかった点を気づかせてくれたY課長の一言は大変貴重なお言葉でした。

特に今回伊勢崎の成功経験でIKEA家具導入に少々前のめりになっていた感のある私には

とてもよい薬になりました。

管理会社さんは毎日エリアの賃貸動向を見て、自物件に対して意見してくださるわけで、

自物件の最高のコンサルタントといえるのではないでしょうか。

そう考えると管理会社さんは大変心強い味方ですよね。


●管理会社さん訪問時の注意事項

これは別の管理会社さんから聞いた話ですが、

大家さんが訪問するのはお客さんの少ない午前中が良いようです。

休日の内見でも午前中はゆっくりして午後猛門したいというお客さんが多く、

飛び込みのお客さんもいて、午後はとにかく忙しいお店が多いようです。

そんなところに大家さんが訪問して営業の邪魔をしたら元も子も無いですよね。

事前にアポを入れておくのは言うまでもありません。

(といいつつ今回は鍵を借りるだけのつもりだったのでノーアポで行ってしまいました。

ごめんなさい^^:)


というわけで現在満タン大家所有の39室は申し込み含め39室満タンでございます。

パチパチパチ。


ぜひ皆さまのお力添えでこの調子を維持してゆきたいものです。


(つづく)
























posted by 満タン大家 at 20:41| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月12日

IKEA家具付アパート進捗&長期空室を招いた意外な落とし穴

●伊勢崎IKEA家具付アパートの進捗

先日お伝えした伊勢崎のIKEA家具付アパートですが、

残りの1室も入居の申し込みを頂ました。

ほかにも1組検討いただいている方がいるそうです。

家具付きアパート計画を立ち上げて1ヶ月ちょっと。

6ヶ月、4ヶ月空室だった2部屋があっと言う間に満室に。

実際のところ、もう少しかかると思っていたのですが、うれしい誤算です。

しかも空室期間中、トリプルゼロ+引越祝金3万円の大盤振る舞いを押していたのですが、

今回の2部屋は敷1礼0で仲介手数料は入居者負担です。

●4拍子そろった物件なのに・・・

今回長期の空室が出た伊勢崎アパート

こちらの管理会社さんのページをご覧いただければ

お分かりいただけると思いますが、

http://largenavi.blogspot.jp/2011/04/blog-post_10.html

「築浅」「メゾネット」「ペット可」「メルヘン調(!)」

と4拍子そろってます。

野球で言えば、ちょっと例えが古いですが打って守れて走れてマスクもいい

阪急→巨人の蓑田選手や西鉄→クラウン→阪神の真弓選手のようなアパートと自負しておりました。

それがこのたびまさかの大スランプ。

トリプルゼロ+引越祝金出しても全く決まらない。。。

一方ネットのアクセス数はダントツトップ。

内見も管理会社さんが見ている物件の中でもっとも多かったそうです。

●どうして長期空室になったか

一方管理会社さんからはこんなお話をいただきました。

「内見のお客さんが皆『狭い』と言って断ります」

「1Fに置いたモデルルーム用のカーペットとテーブルが狭さを感じさせる要因では?」

実は今年の1月に空室のひとつをモデルルームにしたのですが、それがかえってマイナスの印象を

与えているというのです。

そして「1Fはリビングルームではなくダイニングとしてアピールしましょう」

というアドバイスもいただきました。

確かに空室が長期化し始めたのと、モデルルームを設置のはちょうど時期が重なります。

●実は難しいメゾネットの集客

そこからIKEA家具を導入するという今回の企画が生まれたわけなのですが、

ある客付け業者さんからはこんなお話を聞きました。

「メゾネットは使い方をイメージしにくいのか、案外客付けに苦労するケースが多いんですよ。

最初からメゾネットを探しているお客さんは別ですが、それも少数です」

また管理会社さんからは、「入居中の部屋を見ると1Fは物置か通路として使われていて

有効活用されていないケースが多い。」

「それだけにメゾネットの使い方をイメージしてもらえるようにすれば客付けにも有効なはず」

というお話も伺いました。

今回管理会社さんの貴重なアドバイスがきっかけで、結果を出せたのですが、

日々何百の部屋の管理をしている管理会社様のアドバイスは本当に貴重だとつくづく思いました。

又メゾネットは意外と苦戦することもありますのでメゾネットアパートの購入をお考えの方は

少し気に留めていただければと思います。





















posted by 満タン大家 at 16:39| 愛知 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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