2012年10月24日

柏市新柏アパート〜指値が通りました!

捨てる神あれば神もあるようで。

柏市新柏で買い付けを入れていたアパート、

300万円の指値が通り、5600万円→5300万円になりました。

さらに売主様が個人の方なので、

土地と建物の按分の希望も通るとのことでした。

土地2700万円

建物2600万円

とすると、4年で2600万円償却が可能です。

償却枠年間650万円

その代わり、家賃は3.0〜3.2万円しか取れないとのこと。

それでも土地値で利回り13.5%は悪くない数字です。

あと修繕がどれくらいかかるか。

外壁の状態は良好だったので、しばらく塗装は不要だと思います。

家賃3万円で20室 年間MAX720万円 7割入居で504万円

償却が終わっている八千代市高津の木造アパートの収入もこちらの償却に充当できそうです。

仲介業者さんいわく、

「私は日本の景気はもうすぐ底を打つと思います。もうすぐ政権交代もありますしね」

「(政権交代と景気回復を見込んで)今のうちにと物件を買い増している方も多いですよ」

麻生首相が、

「政権交代で民主党不況が来る」

と言っていましたが、本当にその通りですものね。

民主党さんは「マニュフェスト守ります」「一度だけ任せて」

と言っていましたが、マニュフェストは放棄して

日本人のためにならない法案の成立ばかりに熱心ですし、

これだけ国民を欺いた政権も珍しいのではないでしょうかね。

話を戻しますが、新柏のアパート、やはり魅力的です。

明日修繕の見積もりだけ聞いてみたいと思います。

あと施工会社の確認も。

またご報告いたします。











posted by 満タン大家 at 22:42| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

八千代島田台ガレージハウス〜融資申し込みで門前払い

月曜日ようやく下りた開発許可申請を持参して


千葉銀行に行ったのですが、結果はNG。


開発許可の内容を「長屋」から「専用住宅」に変更したことで、


「最初の話と違う」ということになり、


「まったく話にならない」


とほとんど門前払いの状態でした。


私も建築士の先生から「専用住宅」という言葉を聞いた時点で


融資のことを心配すべきだったのですが、


その点がすっかり頭から飛んでいました。


先生も同じだったようです(>_<)


このあまりにも情けない顛末、正直書こうか書くまいか迷ったのですが、


失敗談も含めて、読者の皆様の大家業に少しでもお役に立つ情報を提供する


というのが満タン日記のポリシーです。


少しでも反面教師にしていただければと願ってやみません。


一方、この計画については


今後、資金調達を含め練り直したいと思っています。


というのも直近で工務店さんから提示された工事費が2000万円と


当初計画を大幅に上回ってしまい、


同じ家賃設定だと8.6%の利回りになってしまうことがわかりました。


まあそれでも2年越しの計画ですし、融資が下りたら家賃アップ策を考えながら


進めるつもりだったのですが、


こうなった以上、計画を根本からみなおしてみたいと思います。


その意味ではむしろ融資がNGになってくれてよかったかもしれません。


計画の変更案を含め、進捗がありましたら改めてご報告させていただきます!































posted by 満タン大家 at 21:19| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月21日

「失敗しない賃貸事業承継の仕方」セミナーに行って来ました

管理会社さまのお誘いで、「失敗しない賃貸事業承継の仕方」セミナーに行って来ました。


講師は福岡相続サポートセンターの伊瀬知晃先生。


福岡で不動産会社も経営されており、


管理戸数は西日本最大とのこと。まだ40才とお若いのに凄い!




以下手元メモからの抜粋です。


・財産を分けられない、キャッシュがない→「必ずもめる相続」に
・最近は物納はなかなか認められない
・相続の放棄は3カ月以内に

・税制改正で相続2人のケースで基礎控除4200万に下がってしまう。
(満タン大家の感想〜資産家が大嫌いな民主党(実体は社会党)。自民になれば変わるかもとは先生談)

・不動産の評価を下げることは可能。
・整形地は少ない。「かげ地」で評価減。
・土地分割で正面道路を変える。

・所有土地に賃貸物件を建てる→今も相続対策の王道
・でもエリアの賃貸需要を見極める必要あり
・住宅取得資金の援助→3年間延長

・公正証書遺言→無効になりにくい
・遺産の共有は問題の先送りでしかない
・相続税に強い税理士は10人に1人くらい
(満タン大家の感想〜不動産会社の顧問税理士さんは相続税に強そう)

・死後愛人が発覚して揉めるケースは実際にある
(満タン大家の感想〜お心当たりの方お気をつけ下さい・笑)


以上、ご参考まで。


posted by 満タン大家 at 10:03| 愛知 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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