2012年09月19日

都心利回り13%以上のRC物件は儲かるか?

先日メールでこのようなご案内をいただきました。

>以下引用

>鉄筋コンクリート造 *階建て
>竣工1969年8月築43年

>近隣成約土地、同程度の面積で、成約が5000万〜5500万程度となっており
>建物は、1500万〜2000万円となる計算になります。

なるほど。

>今回のご紹介物件は、建物金額を回収する目的になり、938万/年の
>収入があるため、約2年で建物価格を回収する事が出来、3年目以降は全て
>利益になります。

???

>投資効果がかなり高い物件となります。
>築年数は若干古いですが、めったに出ることがない流通性の高い金額帯7000万円
>物件で、特にこのエリアの利回りは5%〜6%前後にも関らず、13.4%と高利回り物件と
>なります。


938万/年の収入があるため、約2年で建物価格を回収する事が出来、



これはちょっと違和感がありますね。

購入経費=売値×7%として500万円程度

これも回収しないと・・・


税金の支払いは?

所得税率30%としても280万円

不動産取得税、固定資産税もかかります。

その他、管理会社さんへの管理手数料

空室想定、修繕費etc


一方減価償却が12.6年だから建物価格1500万円として120万円くらい。

思ったほど取れないですね・・・


うまくいってCF500〜600万円でしょうか。


現金購入ならともかく、融資利用なら

毎月の返済もあります。


融資で返済比率40%だとしても375万円は返済に消えます。

その場合手残りは100〜200万円


最終的に土地で売るにしてもRCの解体ですから下手すれば更地にするのに

1000万円は軽くかかるのではないでしょうか。


やはり現金購入の方向けの案件でしょうか。

あと出口を確実に計算できる業者様か・・・。


マンタン読者の皆さまはどのように判断されますか?










posted by 満タン大家 at 18:48| 愛知 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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